Den Nebenkostenschock vermeiden.
Höhere Abschlagszahlungen sind unumgänglich.
Viele Mieter blicken derzeit mit Bangen auf ihre Nebenkostenabrechnung. Noch sind die Gasspeicher gefüllt, doch aufgrund der Vermutung, dass es im Winter einen Engpass geben wird, haben Vermieter vielerorts die Heizkostenvorauszahlung ab 1. September um das Dreifache erhöht. Ist das sinnvoll – und darf man das als Vermieter überhaupt?
„Eine Rechtsgrundlage dafür besteht nicht. Das Justizministerium und die Verbraucherverbände weisen auf die Möglichkeit einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen den Parteien hin“, erklärt Michael Wolf, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, auf Nachfrage der Newsletter-Redaktion.
Ist der Mieter nicht einverstanden, kann er die Erhöhung ablehnen, schneidet sich damit jedoch ins eigene Fleisch, da eine horrende Nachzahlung droht. Eine Anpassung der Nebenkosten dient also auch dazu, das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter auf eine faire Basis zu stellen.
Laut Gesetz ist eine Erhöhung normalerweise nur nach Vorlage der üblichen Jahresbetriebskostenabrechnung möglich. „Je nach Beginn der Erhöhung ist dies nicht nur verspätet, sondern auch nicht hilfreich“, so Wolf, der als Präsident des VermieterVereins Nachteile für seine Klientel befürchtet, wenn fällige Nachzahlungen vorfinanziert werden müssen. Eine Verlagerung der Zahlungspflicht auf den Vermieter lehnt er ab. „Dazu ist auch keine verfassungsmäßige Rechtsgrundlage für vergangene Abrechnungszeiträume vorhanden. Bereits die längere Vorfinanzierung – man hört von bis zu sechs Monaten – durch die Vermieterseite ist für manche Vermieter nicht tragbar. “
Privatinsolvenzen sind allerdings auch auf Mieterseite zu befürchten, wenn die Kosten für Gas, Strom, Heizöl und Kraftstoffe aufgrund der Sanktionspolitik der Regierung weiter steigen. Das aktuelle CRIF-Schuldenbarometer prophezeit eine steigende Anzahl privater Pleiten aufgrund der aktuellen Entwicklung.
Gemäß § 560 BGB darf der Vermieter – insofern der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ausschließt – die monatlichen Abschlagszahlungen anpassen bzw. erhöhen. Allerdings laut Abs. 4 nur in angemessener Höhe. Grundlage hierfür ist die Nachzahlung aus der vorangegangenen Betriebskostenabrechnung. Diese Summe wird durch zwölf geteilt und auf die Monate eines Jahres umgelegt. An einer vermuteten Entwicklung dürfen sich die Betriebskostenerhöhungen normalerweise nicht orientieren, jedoch rechtfertigt ein unvorhersehbares Ereignis durchaus eine Anpassung. Der Vermieter muss dann schriftlich auf die Erhöhung der Nebenkosten hinweisen und die Notwendigkeit auch begründen.
Doch selbst wenn die Erhöhung der Abschlagszahlungen verschoben würde: Nebenkostennachforderungen müssen ohnehin beglichen werden. Damit nicht gewaltige Summen auf einen Schlag fällig werden, kann es auch ohne eine entsprechende Forderung für den Mieter sinnvoll sein, mit dem Vermieter einvernehmlich höhere monatliche Raten zu vereinbaren.
Quellen: Bundesgeschäftsstelle VermieterVerein e. V., ratgeber.immowelt.de, crif.de, advocard.de, objego.de, haufe.de
